拆解3.65亿阳光城信托项目“错位抵押”凸显执行困境

当信托公司越来越多的房地产项目逾期而跟不上时，房间里的大象就开始被举起来了。

最近几天，有投资者向21世纪经济报道反映，其购买的中建投信托安泉544号集合资金信托计划成立于2020年8月21日，但今年2月21日到期后并未兑付，已进入展期目前现有规模3.65亿元

对此，中建投信托5月19日书面回复记者:阳光城已向中建投信托反馈，受宏观经济形势和行业调控政策影响其销售额下降，融资困难增加，面临较大的流动性压力，导致其无法正常履行合同义务公司正在继续与企业沟通，加强催收力度，维护投资者利益

这已经不是其涉及阳光城的信托计划第一次逾期据多位投资者反映，2021年底以来，中建投信托3个相关集合信托计划因逾期兑付进入6个月展期，涉及存续规模18亿元这些信托计划的融资模式都有一个共同点:支付项目和抵押项目不一致，也就是所谓的错位抵押

日前，21世纪经济报道记者多方采访了解到，错位抵押是信托公司开展房地产信托业务的常见操作模式主要是在贷款项目价值与融资金额不符或者贷款项目已经抵押的情况下，部分信托公司利用这种模式规避监管政策

某头部信托公司风控部人士对21世纪经济报道记者表示，错位抵押是一种正常操作，但从风控效果来看，尤其是在执行阶段，可能会遇到困难。

早安泉544号到期日，机构投资者曙光股份宣布其购买的信托计划进入展期。

日前，21世纪经济报道记者从投资者处获得的信托合同和信托计划说明书显示，544号安泉的借款人为杭州碧光房地产开发有限公司，共同付款人和抵押人为蚌埠市广旭房地产开发有限公司，付款项目为借款人在杭州市下城区唐三单元544C0502—R21/B1/B2—52地块开发建设的房地产项目借款人和抵押人均为阳光城间接控制的全资子公司

增信措施方面，抵押项目为蚌埠光绪持有的权证编号为蚌埠市房地产权第0044462号的土地使用权，于2019年以招拍挂方式取得，转让价格为5.07亿元，质押物为蚌埠光绪100%股权，对应注册资本1000万元，担保人是阳光城。

根据合同，为加大对信托财产运用的控制力度，信托计划采取两大控制措施:一是销售货款结算，抵押人应根据交易文件中的约定结算抵押财产的销售货款，第二，资金监管措施受托人委托招商银行合肥分行作为信托计划的监督银行，对借款人的贷款资金使用进行监督

为什么会这样。

信托在风险揭示书中表示，根据公开信息，该贷款项目的土地使用权已抵押给郭彤信托，为郭彤信托发行的东兴580号杭州未来悦项目阳光城信托计划项下杭州未来悦项目特定资产收益权的回购义务提供抵押担保郭彤信托对贷款项目土地使用权的评估值为15.9亿元，抵押率不超过75%，借款人100%的股权也已质押给郭彤信托

但在544号安泉认购期间，中建投信托理财经理发给投资者的推荐函和发审会PPT报告中明确提到，交易对手应提供所用资金的月度销售记录数据，当所用资金的总销售面积/可销售面积=85%时，应提前偿还全部信托贷款本息。

他同时指出，这类项目从形式上很难发现问题，推荐材料没有法律效力如果在发生法律效力的信托合同中没有约定受托人将对支付项的账户进行监管作为风险控制手段，即支付项的使用没有形成支付闭环，也不属于信托公司的失职

此外，安泉544号信托合同中也注明了不动产登记的风险:受托人在办理不动产抵押登记时，可以根据抵押登记机关的要求提交专门用于抵押登记的借款合同和抵押合同，约定借款人为抵押人，借款项目为抵押项目登记的合同与实际履行的相关合同不一致，可能存在一定的法律风险

那么，安泉544号重点控制的抵押物项目销售回款情况如何。

房贷项目还没开始。

自2021年10月以来，阳光城的主要评级已被多家评级机构下调，许多债券已开始延期谈判。

日前，中建投信托在安泉544号向投资者披露中期报告，提示阳光城后续履约担保能力可能不足，抵押物项目开发销售进度晚于预期，可能影响信托财产安全报道中提到，还没开始抵押，基本都是干净地，该项目目前正常开发销售

日前，因交易对手未按时足额履行还款义务，信托计划无法按合同约定进行分配，开始进入展期。

根据微光股份当日公告，安泉544号最后一次分配信托收益的时间为2021年12月15日。

对于尚未开工的抵押项目，信托合同并未明确受托人有监督开发进度的义务仅在审批会报告PPT中显示，抵押房产预计2020年9月取得施工许可后进场施工，2020年12月首次销售，2022年第四季度逐步交付，该信托计划预计在2020年8月满足交付条件，贷款期限最长为24个月

显然，预估的进度和实际情况相差太大项目出险后，受托人面临的是需要处置一块干净的土地

值得注意的是，该信托计划成立于2020年8月21日，但抵押项目的施工许可预计将晚于项目成立时间获得。

日前，记者检索蚌埠市人民政府集约站集团发现，该抵押项目只公示了土地出让合同和土地规划许可证，并未查询工程规划许可证和施工许可证的发放情况。

业内人士指出，错位抵押可以用来规避房地产融资的监管限制名义上贷款项目符合432要求，但实际上贷款资金在集团层面统一分配或用于不符合融资要求的抵押项目

该人士表示，这样的操作在业内非常普遍在最初的刚兑时期，投资者并不在意现在房地产信托逾期刚兑付的时候，投资人开始关注项目本身的问题

日前，中建投信托在2022年第一季度544号安泉信托资金管理报告中披露，支付项目中大部分建筑主体结构工程基本完成，部分建筑处于主体工程施工阶段，抵押项目目前处于停工状态，杭州中院已完成对前述抵押物的冻结，查封。

日前，中建投信托在给投资者的书面回复中称，公司于2022年5月7日收到杭州中院传票通知，安泉544号诉讼将于2022年6月开庭。

中建投信托表示，关于信托产品的具体管理，公司将始终根据监管要求和信托文件及时向投资者披露信息。