LPR降息!5年期以上及1年期LPR均下调10个基点,最新报价为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。这是自去年8月以来第一次调整,此前连续9个月保持不变。
事实上本次LPR调降在意料之中,上周央行连续下调7天期OMO、SLF及MLF利率。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
百万房贷30年等额本息月供减少57元
58安居客研究院院长张波表示,本轮降息操作,是央行采取精准有力实施稳健的货币政策体现,通过降息可起到加强逆周期调节,全力支持实体经济,促进充分就业,维护币值稳定和金融稳定的作用。
对于楼市的作用可以分两层来看,第一层面是通过释放出支持实体经济的积极信号,有利于引导市场预期,提振整体经济面信心,从而同步提升购房消费信心。第二层面则是会通过LPR调整,拉动存量房贷和新增房贷利率下降,住房消费者负担减轻,加速购房者入市节奏。在当下环境下,第一层信号的意义更为明显。
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也分析,5月份经济数据显示,大部分经济活动同比增速放缓,高频数据显示6月至今增长动能未有明显改善,经济增长内生动力明显不足。经济增长动能之弱,超出各方预期,“稳增长”政策必须加码,降息可谓水到渠成。他认为,新一轮“降息周期”到来,后续还会下降。近期各期限国债利率、银行间拆借利率下调20-40个基点,国有大银行、股份制银行启动新一轮存款利率下调,定期存款下降10-15个基点,相比去年4月份下降60-70个基点。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析,按照“100万贷款本金、30年期、等额本息”来计算,目前全国首套房贷利率约为4%,其月供额为4774元。下调10个基点,则房贷利率为3.9%,其月供额为4717元。据此计算,月供额将减少57元。二套房目前全国房贷利率约为4.9%,其月供额为5307元。若下调10个基点,则房贷利率为4.8%,其月供额为5247元。据此计算,月供额将减少60元。
严跃进表示,房贷利率下调将成为6月下旬以及7月份各城市提振楼市的重要举措。若把2020年以来LPR持续下降及房贷利率下限突破等因素进行累加考虑,实际上最近四年月供负担减轻了近10%,这为住房消费提振创造了非常好的金融环境。
不过,李宇嘉认为,由于居民对收入和就业的预期偏谨慎,预防性储蓄需求增加,而新市民为主体的刚需、新中产为主体的改善型需求,在按揭首付和月供上的压力比较大,降息对促进商品房市场企稳的弹性下降,每月月供节约几十元,上百元解决不了支付首付和可持续支付月供的压力。
专家呼吁下调存量房贷利率、“认房不认贷”
李宇嘉提到,鉴于当前购买力不足、信心不足的现状,建议推进需求端“降成本”,配合降息并让需求端切实看到购买力的相对提升。比如,合理下调存量房贷利率,合理下调二手住房交易的税率、按揭利率,降低经纪服务费率,全面推进二手住房“带押过户”,推进存量商业贷款转公积金贷款、提高“组合贷”审批效率等等。这些降成本措施叠加一起,全面降低交易成本、疏通交易堵塞。
此外,李宇嘉认为供给侧也需要做改革,比如加强存量在建在售房源巡查,对于存在水电管气路网等市政设施短板不足,存在教育医疗社区菜市场农贸市场等公共服务不足的,全面推进补短板行动,降低住房消费成本,让供给匹配需求,让需求牵引供给,从而达到供需在高位稳定和平衡的局面。
张波认为,长期来的看,在房住不炒的背景下,两类政策在当下重要性凸显,其一是保障自住性购房需求,尤其是一二线城市有限度的限购放松。其二是改善性需求的拉动,包括在房贷和首付层面执行“认房不认贷”,以及置换退税等。
严跃进则提到,当前首套房的房贷利率比二套房要低很多,即相差90个基点。所以从有效提振市场的角度出发,对首套房认定标准的降低将更具积极的意义。各类购房者若可以享受到首套房的贷款资格,则可以比较明显地降低贷款成本和购房成本,自然也将利好三季度购房市场的活跃。