受今年以来国内多个大城市疫情和大规模控制的影响，经济市场和国际环境的压力，企业趋于谨慎理性，注重降本增效，精细化管理而非粗放式扩张今年上半年，深圳大宗交易成交规模进一步萎缩，甲级写字楼空置率再度上升
甲级写字楼租金下降，空置率上升
深圳甲级写字楼的活跃度在疫情后有所恢复，但整体需求依然谨慎。
据戴德梁行最新报告统计，2022年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来48.5万平方米新增供应，全市总存量升至713万平方米同期全市甲级写字楼净吸纳量录得16.7万平方米，其中前海净吸纳量占全市的47.4%，而以福田中心区，后海为代表的成熟商圈在新增供应的刺激下也有不错的吸纳表现
在近期的租赁实例中，一些企业除了延长免租期，装修补贴等常见优惠外，还在合同中增加了保留租金扩张权的条款，以较低的成本满足当前的办公需求，同时保留中短期内方便租金扩张的权利可以看出，业主的租赁策略变得更加灵活，对未来扩张有一定信心的企业在实际操作中更加谨慎
在多重压力下，上半年本市甲级写字楼市场依然坚挺，保持了相对稳定的态势年中平均租金为每月每平方米209.1元，比去年底下降0.7%空置率上升3.2个百分点至22.4%
图1:深圳甲级写字楼供求趋势及空置率
从上半年租赁交易来看，全市金融业租赁交易面积占比43.2%，其中国有控股企业仍占主导，券商活跃但由于处于深度调整期，TMT行业的租赁需求明显放缓上半年TMT行业成交面积占比仅为18.9%，比去年同期下降了约18个百分点，平均租赁成交面积也下降了44.8%在TMT的各个细分领域，半导体行业逆势保持了较高的活跃度
戴德梁行大中华区副总裁兼华南及华中区董事总经理程家龙表示，从地域偏好来看，福田CBD仍是金融及专业服务的首选区域，上半年两个行业约有一半的交易面积在该区域结算但伴随着后海等区配套设施的完善，新落成的甲级楼品质优良，租金成本相对较低，除了TMT企业，也逐渐受到传统金融行业和500强工业企业的关注此外，宝安中心区也因为类似的原因，更低的成本，以及前海拓展的政策，受到TMT企业的青睐专业服务业继续保持较高的活跃度，在写字楼市场需求整体放缓的背景下，占比提升至13%
图2:深圳主要租赁需求行业占比
供应高峰会推迟，需求疲软会持续戴德梁行研究院副院长兼华南研究部总监张认为，供应量持续高企仍是深圳写字楼市场的最大挑战之一未来五年，深圳将迎来约602.8万平方米的甲级写字楼新增供应，其中下半年预计投入使用48.6万平方米，尤其是在整体需求放缓的背景下，竞争压力不减
同时，一季度大规模的管控和常态化的防疫措施影响了施工，大环境的变化也给开发商的资金链带来了挑战在建项目竣工时间普遍需要推迟，未来供应高峰预计从去年底预估的2022—2024年推迟至2025年
伴随着疫情后市场需求的恢复，二季度办公室访问量明显恢复上半年国内几大城市轮番大规模关闭管控，或督促大企业加快在全国的分散布局，以规避集中风险深圳有望吸引此类企业在深圳设立新的办事处但总体而言，需求活动的改善有赖于经济积极信号的刺激
图3:城市存量与未来供应量对比
业务的缓慢去库存支持了空置率的稳定。
相比于2020年初的疫情重创零售市场，导致优质商场平均租金半年下跌9.1%的情况，2022年初的疫情在3月下旬得到了深圳大数据精准防控能力和成熟疫情防控经验的有效控制，商业市场也实现了快速回暖。
在需求上升的支撑下，深圳优质商场表现好于预期，最佳楼层平均租金微涨至每平方米860.21元虽然部分教育，培训，餐饮业态受疫情控制影响，导致需求和收入双下滑，偶尔选择关店，但另一方面，商场恢复正常营业后，核心商圈前期签约的优质商户陆续入市改造或开业，包括运城万科里，会展中心城等大规模升级的项目业绩持续向好在上述因素的综合作用下，全市优质购物中心整体空置率维持在5.7%
图4:深圳优质购物中心平均租金和空置率
政策刺激市场回暖，新能源汽车需求活跃二季度后，深圳逐步有序恢复日常生产生活，消费市场逐步回暖，主要表现为解封后疫情控制期间积累的社会和消费情绪的释放，需求回升，另一方面，从4月底开始，市，区政府陆续发放多轮消费券，推出汽车，电子，家电补贴，提振消费信心，商场在举办五一，端午主题活动，周年庆，年中促销的同时，还推出打折券，团购券让利，多措并举，进一步激发市场潜力预计消费提振的表现将在后续宏观经济统计数据中得到进一步体现
尤其是在整车消费领域，深圳新增汽车指标，放宽申请条件，补贴激励，车展优惠等，为汽车消费带来了强劲动力汽车消费的热情也刺激了相关品牌对商场的物业需求，新能源汽车再次成为品质商场的需求主力在零售品类中，近两年人们越来越重视健康生活和户外活动对户外和运动相关服装和装备的需求持续增长，专业运动服装和户外防晒产品品牌持续扩张值得关注的是，一批新的国产品牌相继涌现与此同时，美容店也回归理性发展人多的地方人气还是要恢复，新的尝试开始了影院作为文化传播的方式之一，积极探索新的商业模式引入脱口秀，不仅提高了影院的利用率，也为消费者提供了更丰富的体验内容
张认为，此次疫情在一定程度上影响了部分项目的工期和招商进度，从而推高了深圳下半年优质购物中心的计划供应量至52万平方米后海汇，万象酒楼，天河城等项目多分布在中心城区即便如此，在疫情后需求尚未完全恢复的当下，项目集中入市预计将加大市场的竞争压力，预计下半年市场租金和空置指标将双双承压
图5:深圳优质购物中心未来供应趋势
工业地产已成为投资市场的热点。
2022年上半年，深市大宗交易累计成交金额约113亿元，同比下降近37%，同时，15宗的成交数量与去年上半年的18宗相近，表明今年的平均成交规模进一步萎缩成交额在10亿以下的交易是市场主流，占去年上半年交易总额的近九成
总体来看，去年上半年的大宗交易市场延续了去年下半年以来的市场氛围，受去年上半年全球经济持续不确定性和多地疫情反复的影响，投资者变得更加谨慎和保守。
从物业交易的类别来看，工业物业的交易量首次超过写字楼，占上半年大宗物业交易类别的50%以上其中，有许多工业自用买家对R&D房屋和轻型生产厂房的需求2022年上半年，开发型买家在市场上也超过了纯投资型买家，占比分别为48%和18%，自用型买家占比34%
图6:大宗交易2017—2022年交易趋势
根据戴德梁行的分析，今年上半年的大规模交易显示，工业物业已成为投资市场的热点除了全国热门的物流仓储，产业园区和数据中心的投资机会也是投资者关注的重点今年上半年，深圳以及东莞，惠州等周边城市均有亮眼表现在写字楼市场持续集中供应的压力下，预计资本化率将进一步提高，价格将更加优惠中短期内将继续吸引自用型总部企业购买，逐步回归机构投资者的投资购物清单展望下半年深圳大宗交易市场，陈君如预计，将会有更多与保险公司相关的项目被收购，投资新经济的项目占比将会增加，自用型工业买家需求将持续旺盛，外资有望加大对深圳优质资产的投资
R&D市场和工厂市场的分化越来越明显受每年R&D写字楼的大量供应和宏观经济的影响，R&D写字楼市场的租金逐年下降最近一年，租金下降了10%左右，空置率逐渐上升2022年上半年，整体空置率约为22%由于市场新增供应不足，需求较大，厂房租金逐年上涨，每年在5—10%左右，整体空置率在5.5%左右
2022年上半年，工业用地出让激增深圳每年出让工业用地约40宗，可增加工业用房面积450—550万平方米，主要集中在神山，光明，龙岗，坪山区2022年上半年，深圳工业用地出让26宗，新增工业用房面积约260万平方米与近五年同期平均水平相比，土地出让数量增长95%，建筑规模增长154%
戴德梁行表示，2005年后，深圳再次提出工业强市的口号，先进制造业成为深圳工业发展的优先方向2022年上半年，深圳产业市场呈现几个明显特点:一是二三产业用地整合试点探索新路径，突破规划限制，更好实现产业园区功能规划，第二，制造业优先6月初，深圳出台两项重磅政策，20+8产业发展规划和20先进制造业园区空间规划深圳争创第一工业城市的决心很大第三，工业楼上目前，深圳市规划和自然资源局，工业和信息化局等部门正在积极推动制定工业上楼的相关规范和政策深圳市政府还要求各区建立1—2个工业上楼试点，推进土地集约节约利用，为先进制造业提供优质工业空间，探索工业上楼新模式
